我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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  提问：＃新人首问＃ 房姐你好！ 旅游度假项目小户型能买嘛？目的是度度假 。好像你一直认为这种需求是伪需求，所以我也不想投入太多，有什么投资什么比较靠谱。

  回答：你好，带旅游“度假”字样的都回避，在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。 很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不单单是伪需求，更是一种伪投资。

  从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。 从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。 能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，一定不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。 环二线和远郊地产也没兴趣，割韭菜用的。

  可以淘二手笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。 之前经历过几套，举个例子: 内环淘一套200平的大户型，大户型单价一般都是市场价的8折左右，配合gpgd，贷款基本能覆盖首付。 再做分割出租，200平最多可以分割10个房间，或者花点钱做北欧软装做民宿，租金基本能抵月供。 单价不高，又是旅游城市，租金抵月供完全没问题。重点是选筹。 大面积低单价流派基本放弃流动性，至少持有8年以上，收益巨大。空手套白狼。

  提问：房姐好，北京基本情况，25岁，家里4套房，首付可以买第5套。总资产2200-2500万左右。我们的房子都是学区房，三环老破小，置换到次新，基本不会有负担，还可以匀点钱到外地，而且父母公务员，退休金稳定。我们家老人也愿意帮忙。 买重庆，买沈阳，父母同意。尤其沈阳，但不知道先北京还是先外地。从水库看，好像重庆还是比沈阳好。外地的仓，需不需要建的多一点。 给您发这么多，打扰了。

  回答：4套房总额2500万，常见是1000+700+500+300这种结构。 都是学区房，大概率有两套西城海淀800左右或以上学区。 资产比较丰厚，但这样的组成风险性较大，稳定性和成长性较弱。 先要知道每套标的信息和负债做评估，预估首付资金，以及操作，是选择卖出还是抵押。 资金量比较大，先集中解决北京的大头，1000万资金量级手缝漏掉100万余额也足够重庆\/沈阳多套建仓。 把手上标的优先换成五环内核心地段，价格心动流动性较好的次新房。 乌鸦喝水，先投石子，再填沙子。

  提问：新人首问，急，大谢！ 本人北京东城户口，未婚，39岁。摇上了后沙峪的共有产权房，55%产权200万，首付60万即可。目前与父母共住角门东里小区的一个小二居，94年左右建成，大概卖400万。 因为个人收入和家庭存款都很少。个人税后8000元到手。一共只能拿出50万买房（共产房首付还借了10万）。 请问， 1，我这种收入情况是否应该入后沙峪共有产权房？（这样的一个问题比较急求，最近几天要交首付） 2，如果不入，还有什么办法能够上车吗？难道只能等着继承角门的房子？（因为父亲不同意买卖给我，，，思想比较老旧保守，不认为房子有增值属性） 3，为了尽快增加收入，能不能用自己手里的30投外地一二线城市法拍房？折腾几年再买北京？ 请房姐指点！

  回答：1. 共有产权房是坑 共有产权房，不是房子，产权握在权力的手上。 一桌菜吃掉一半，剩下的一定不是再卖出50%的价格。 共有产权房，产权风险敞口太大 勿碰 2. 看下环京的 大厂、燕郊等地的新盘，一定要交通便利的板块，投资一套 长持，法拍不建议入容易被坑，还可以了解一下沈阳二手

  提问：楼下就是饭店的房子，很差吗？房子在五楼，一楼是一家饭店， 主打川菜，麻辣香锅，水煮鱼小有名气。 一楼的商铺原来是正常的住宅， 后来通过开门打洞，敲掉承重墙等方法， 把住宅改成了大平层 但是一楼还保留了立柱，房龄已经29年了 比同户型，总价便宜20万，据中介说，价格还能再聊 这样的房子能买吗？

  回答：临街，楼下有底商，低楼层，都是一定的折价因素。 住宅改成商铺，属于违反相关规定的行为，现在这样的情况在二线年房龄，二线以下城市，房龄太老，未来没有接收人群。

  提问：房姐您好，新人首问，请您指导 夫妻，男方有工作居住证，大兴13年众美城2居78平，月供0.5万，望京19年老破小64平2居月供1.8万。 准备现在卖掉大兴房子，凑首付250万再买一套，月供没问题，不考虑城六区，主要考虑投资增值。 1，您看这样操作是否合适，还有别的更好方案吗？ 2，现在开始卖大兴房子，看新房子，操作时间是否合适，要再等等明年看房价变动情况吗？ 3，可优先考虑哪几个小区的房子，每个小区价格多少可以，如果有3居更好，2居也没问题，请您帮忙排序推荐几个（不考虑城六区），谢谢！

  回答：1. 操作没问题 2. 最近几个月是淘笋的好机会，属于买方市场，春节前入就可以 3. 推荐看下亦庄板块，这里未来会形成新的增长极，也是一个产职结合的板块，产业集群正在形成，周边配套 像学校医院也逐渐完善，潜力还是蛮大的 新盘看下 招商臻珑府、融创亦庄壹号、禧瑞天著。二手可以看标杆 林肯公园，另外这类板块尽量看新盘或次新盘。

  提问：家里一个男孩一个女孩。要不要换大房子？中介打电话让把房子挂出去，犹豫要不要70多平的两居卖了，再添点换个大点的三居。 还是攒着钱，一家人就在小房子里挤着。现在南北通透的两居住着也挺舒服的。就是怕将来俩娃大了不好住，老人来京也不好住。 毕竟攒点钱不容易，以后小孩上学，老人看病，用钱的地方还很多，最近一直在犹豫。不知该怎么办才好

  回答：小孩小学以后能尽量分开房间。 小孩可以住更小的房间，男孩偶尔睡客厅也可以，体验下生活。 重点是，不清楚你的资产情况，不知道你的首付资金，买房的事情无从谈起。

  提问：昨天一口气看了所有关于商住的帖子。房姐一直建议商住止损，可是目前状况商住根本无人问津，不是降价的问题。本人有商住一套在西三环吴家场路的盛今家园，房本面积34平米，loft，目前租金6500，早就想出手。目前挂250万可议，已经两年了没有买家。请问怎么办。谢谢

  回答：商住的价值是承接无法上车的溢出人群，现在直接限购导致商住失去了市场定位，政策不放开，流动性短期解决不了 我的建议是如果短期出手不掉，做好持久战准备， 1. 对房屋装修，凤变冰 ，提高租金盘活现金流 2. 如果无贷，建议抵押掉，投资一套住宅对冲损失

  提问：7月刚毕业，金融街某总行工作，目前单身。。今年受疫情影响人社部进度也有所影响，但是21年春节前后户口应该能下来，所以最近趁入职前空档疯狂看房，主要想居住和学区兼顾，2居，有点问题想请教前辈： 1、个人住房首付想控制在600以内，自己还是试用期，收入证明肯定要叠加父母的了，政策没变的线左右。目前主要看了广外片区，朗琴园和红山感觉不错，但就是套内70平左右的（房本85\/90平）基本都在950或更高。远见名苑就是有些乱，二期独立成小院似乎可以，优点是800-850即可拿下。具体户型朝向我会再考虑，但不知关于小区的选择大家有何见解 2、除了广外，在西城，或者东城海淀，这个预算和居住需求还有没有值得我去看的片区呢？个人是江浙三线城市考到中关村那两家学校的本硕，个人经历上对小学重要性不太看重，而且学习和特长可以亲自辅导，工作也不忙。但初中最好能中等或以上学校，广外就蛮符合.. 3、父母五年60岁退休后想从江浙小城搬到北京，北方亲戚多些，而且有我在..自住房卖掉，手留80左右现金，大概还能有400-450左右用于购房，无学区要求，离地铁几百米那种，互相走访也能方便，小区环境靠谱点。我个人想在丰台或者石景山帮他们购置，基本不考虑贷款，80-90左右两居。这个是最摸不到头脑的，因为约束太少，大家对于看房片区有什么建议吗？我比较担心前面900用掉，这里只留400+是否有些捉襟见肘？ 字太多，多谢

  回答：1.买房先合计首付，你的总价对标范围已经偏了。 2.贷款不受打卡工资限制。 3.朗琴园和红山都是比较溢价的标的 4.先算首付，才能算贷款，算目标标的范围。 5.石景山回避，丰台大多数地区都要回避。

  提问：帝都最资深的房姐您好，新人首问，请不吝赐教！ 已婚，先生京籍，小孩21年9月上小学，但名下房产对应学区太差，且需4大人1小孩住一起， 想卖二换一，朝阳学区750左右、带电梯离公园近兼顾自住资产保值，预计常住6-10年。 家庭名下2套房，北七家老小区143平（21年6月满五）、亚运村安慧北里一居（21年3月满2）。 计划如下： 1.即刻挂出去看市场反应，如能在20年12月顺利卖二交易完（先亚运村再北七家），则置换中铁国际城（新北苑）或汇园公园（截止到20.7月暂无出房） 您看这两个地方是否OK？ 2.如不能保证21年1月前置换，则只能先卖北七家，孩子21年9月用亚运村房票上小学，上学后再卖亚运村一居，就近置换， 这个逻辑是不是合理？ 3.我们有一点冒险，当初卖亚运村时没考虑好，这个学区很鸡肋，一家人也住不下，考虑孩子2年级第一学期再转学，也是卖中铁国际城或汇园公寓 转学是否无法操作？ 4.按现在市场行情报价和我们的时间成本，预计卖二可获420，走垫资全款买入750左右房产（预留50中介费+装修款）再做抵押经营贷400，目前夫妻2人工资流水5.5 是否可操作？ 我们这是环环相扣，卡时间顺利卖二-全款垫资-置换-抵押经营贷，从8月起算，21年3月底完成，是否可行合理？ 谢谢您！ 来京10年，资产没做到保值，孩子上学又迫在眉睫。 请最美丽最资深的房姐指点思路！ 配图一张，家里猫大爷，祝房姐生活愉快！

  回答：1.中铁国际城带学区 次新，价格偏贵，自住品质还行。汇园公园周边配套不错，离鸟巢很久，户型好不过偏大，要注意 1.板楼3层以上，北边是小窗户 2.房龄老，小区建成年代有点久远。这两个区域有合适的标的可以入 2. 可以 3.转学的话，好的小学很难转学进去，你得找人，另外你得查教委出的转学政策，每个区不一样，但大多数都是6个年级只有3个年级接受转学过来的， 4. 工资流水能覆盖2倍月供就没问题。卖两套周期会比较长，时间有点紧

  提问：看了之前你对望京的分析，想问下，望京的远洋、保利、东湖湾等有投资价值吗？这类房产价格还会涨吗？

  回答：东湖湾和远洋不能算做同一类型的物业。 东湖湾属于改善品质中基本到顶的物业，保利和远洋带有明显的ceo消费属性。 如果是以投资为目的，东湖湾基本到顶了，橄榄城相对更稳妥。 如果资产充足到随便买，保利远洋丰俭由人。 绝大部分的房价都会涨，即使是ceo盘； 区别是涨多少，涨得慢了、少了，自然就亏了。

  提问：您好个人情况：我和未婚夫都是京户，首房首贷，想婚前买2套。男方自住标的700万，女方标的300万。但是选房迷茫。 1.我在人民大学工作，他在丰台科技园。想考虑2居到3居，社区品质交通便利楼层朝向好，预计持有5年甚至更久，不看学区。目前考虑丰台和海淀，只为了自住和好转手，请房姐推荐一下楼盘及合理价格。 2.投资300，因为家庭年收入过百，没有更好投资产品，您看选择房产投资是否合适？目前考虑望京95一居，丰台南三环洼地。其他区也考虑，只为了好租抗通胀。请房姐指点哪些盘可以购入。 两套房购入时间都在今年年底。

  回答：1. 不需要学区就不看海淀了，丰台看看 星河苑、富卓苑、丽水园、万年花城，这些能兼顾自住保值 2.丰台 看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 租金都还不错

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